Contrato de arrendamiento en Colombia: Ley 820 y claves
Última actualización: 23 de septiembre de 2026
"Con un contrato bajado de internet basta." Es lo que piensan muchos propietarios el día que arriendan, hasta que el inquilino deja de pagar, se niega a salir, o exige que le devuelvan un depósito que nunca debió cobrarse. Un contrato de arriendo mal armado no protege a nadie: ni al arrendador que quiere su canon a tiempo, ni al arrendatario que quiere vivir tranquilo. Y en Colombia, muchas de sus reglas no las ponen las partes: las pone la ley.
Esta guía explica, a 2026, cómo funciona el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia según la Ley 820 de 2003, qué debe incluir, qué límites tiene el canon y qué obligaciones tienen las dos partes. Saberlo es parte del oficio de cualquier agente que maneje arriendos.
Qué dice la Ley 820 de 2003
El arriendo de vivienda urbana en Colombia se rige por la Ley 820 de 2003. Lo primero que sorprende a mucha gente: el contrato puede ser verbal o escrito, y en ambos casos es válido. Pero que pueda ser verbal no significa que convenga: sin papel, probar lo pactado es una pesadilla.
Aun cuando sea verbal, la ley obliga a las partes a ponerse de acuerdo en unos puntos mínimos. Y establece reglas que no se pueden ignorar aunque el contrato diga otra cosa, porque son normas de orden público que protegen, sobre todo, al arrendatario como parte más débil de la relación.
Qué debe incluir el contrato
Estos son los puntos sobre los que, según la ley, las partes deben ponerse de acuerdo:
- Identificación de las partes y dirección de notificaciones. Arrendador, arrendatario, codeudores y fiadores deben indicar dónde recibirán las notificaciones judiciales y extrajudiciales. Este dato, que parece menor, es clave si el negocio termina en un proceso.
- Identificación del inmueble y de los bienes o servicios conexos que se incluyen (parqueadero, depósito, etc.).
- Precio del canon y forma de pago. Cuánto y en qué periodo se paga.
- Término del contrato.
Además, cuando el contrato es escrito, el arrendador debe entregar copia con firmas originales al arrendatario y al codeudor dentro de los diez días siguientes a su celebración. No es un detalle: es una obligación legal.
Cuánto puede cobrarse de canon (y de depósito)
Aquí hay dos reglas que mucha gente desconoce y que conviene tener claras:
- Tope del canon. La Ley 820 establece que el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, y que ese valor comercial, para este efecto, no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral. Es un límite legal, no una sugerencia.
- Reajuste anual. El canon puede reajustarse una vez al año, y el incremento está atado a la variación de precios que define la ley; no se puede subir a voluntad ni cuando se le antoje al arrendador.
Sobre los depósitos en dinero como garantía, la Ley 820 es especialmente estricta: en el arrendamiento de vivienda urbana, la ley no permite exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento. En su lugar se usan otras garantías, como codeudores o pólizas. Cobrar un "depósito" como se hace informalmente puede ir en contra de la norma.
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Obligaciones de cada parte
La ley reparte deberes claros. Conocerlos evita la mayoría de los conflictos:
El arrendador debe:
- Entregar el inmueble en buen estado y mantener los servicios y usos conexos funcionando.
- Expedir comprobante escrito de cada pago, con fecha, monto y periodo.
- Respetar el uso pactado y no perturbar al arrendatario.
El arrendatario debe:
- Pagar el canon puntualmente, en el lugar y periodo acordados.
- Cuidar el inmueble y usarlo para lo pactado.
- Pagar los servicios públicos a su cargo.
- Devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste normal.
El papel del agente inmobiliario
El agente que maneja arriendos es, en la práctica, quien hace que la Ley 820 se cumpla en el día a día. Su valor está en redactar o revisar un contrato que cumpla la ley, no una plantilla genérica, explicar a cada parte sus obligaciones antes de firmar para prevenir conflictos, y administrar el contrato en el tiempo: pagos, reajustes, renovaciones, vencimientos.
Esa administración es donde se juega la rentabilidad. Un agente con veinte arriendos no puede llevar en la cabeza qué canon sube en marzo, cuál se renueva en junio o quién pagó tarde. Tener cada contrato en un CRM, con sus fechas y montos, y recordatorios de reajustes y renovaciones, es lo que convierte una cartera de arriendos en un negocio ordenado en lugar de un caos de WhatsApp.
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Preguntas frecuentes
¿El contrato de arrendamiento tiene que ser por escrito en Colombia?
No es obligatorio: la Ley 820 de 2003 permite que sea verbal o escrito, y en ambos casos es válido. Pero conviene que sea escrito, porque un contrato verbal hace muy difícil probar lo pactado si surge un conflicto (el canon, el término, quién paga qué). Un documento firmado, con los puntos que exige la ley, protege a ambas partes.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
El canon puede reajustarse una vez al año, y el incremento está atado a la variación de precios que define la ley; no puede subirse a voluntad. Además, el canon mensual no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble, con el límite de que ese valor comercial no exceda dos veces el avalúo catastral. Son topes legales, no acuerdos negociables.
¿Es legal cobrar depósito en un arriendo de vivienda?
En el arrendamiento de vivienda urbana, la Ley 820 no permite exigir depósitos en dinero como garantía de cumplimiento. En su lugar se usan otras garantías, como codeudores o pólizas de arrendamiento. Cobrar un "depósito" en efectivo, como se hace de manera informal, puede ir en contra de la norma, así que conviene estructurar la garantía por las vías que la ley sí permite.
¿Qué obligaciones tiene el arrendador?
Entregar el inmueble en buen estado y mantener funcionando los servicios y usos conexos, expedir comprobante escrito de cada pago con fecha, monto y periodo, y respetar el uso pactado sin perturbar al arrendatario. Si no cumple (por ejemplo, no hace reparaciones que le corresponden), el arrendatario tiene mecanismos para exigirlo según la ley.
¿Puedo usar una plantilla de contrato de arriendo?
Como base para entender la estructura, sí; pero copiarla sin revisar es arriesgado, porque muchas plantillas omiten obligaciones legales o incluyen cláusulas que la Ley 820 no permite (como ciertos depósitos). Lo prudente es que el contrato final lo revise alguien que conozca la norma, para que cumpla los requisitos y no incluya cláusulas que un juez tumbaría.
Un buen contrato de arriendo no es un formato bajado de internet: es un documento que cumple la Ley 820, protege a las dos partes y se administra bien en el tiempo. Conozca los puntos mínimos que exige la ley, los topes del canon, las reglas sobre garantías y las obligaciones de cada parte. Y si maneja varios arriendos, ordénelos: ahí está la diferencia entre una cartera rentable y un dolor de cabeza.
Esta guía es informativa y está actualizada a 2026; no sustituye la asesoría de un abogado, y la normativa puede cambiar. Para su caso concreto, consulte a un profesional. Puede consultar el marco oficial en el Ministerio de Vivienda.
Para seguir, revisa cómo funciona la promesa de compraventa cuando el negocio es de venta, y qué es un avalúo inmobiliario. Y cuando quiera administrar su cartera de arriendos (con cánones, fechas y renovaciones) en un solo lugar, CloserBroker le da 21 días gratis del CRM completo.