Guion de llamadas en frío para inmobiliarias (teléfono y WhatsApp)
Última actualización: 28 de octubre de 2026
Un buen guion de llamada en frío para inmobiliarias tiene cinco partes: te presentas, pides permiso para hablar, das un motivo concreto, haces una pregunta y cierras con un siguiente paso pequeño. Aquí tienes guiones para dueños directos, leads antiguos y leads de portales, variantes para WhatsApp, un mensaje de buzón de voz y una cadencia de seguimiento.
Antes de los guiones, las reglas. Llamar o escribir para ofrecer tus servicios tiene límites legales en México y en Colombia, y WhatsApp tiene su propia política. Saltarlas te puede costar una sanción o el número bloqueado.
Antes de marcar: lo que dicen la ley y WhatsApp
Este resumen es orientativo, no asesoría legal. Normas consultadas en septiembre de 2026.
México: el REPEP de Profeco
La Ley Federal de Protección al Consumidor prohíbe enviar publicidad a quien esté inscrito en el Registro Público para Evitar Publicidad (REPEP) o haya pedido expresamente no recibirla (artículos 18 y 18 bis). También permite a cualquier persona exigir que no la molesten con ofertas por ningún medio (artículo 17). Según Profeco, cuando alguien se inscribe, los proveedores tienen 30 días para dejar de llamarle.
En la práctica: consulta el REPEP antes de una campaña de llamadas, y si alguien te dice "no me vuelvas a llamar", anótalo y cúmplelo.
Colombia: la Ley 2300 de 2023, "Dejen de fregar"
La Ley 2300 de 2023 aplica a las llamadas comerciales y a los mensajes publicitarios por SMS, aplicaciones de mensajería y correo (artículo 5). Lo que te toca:
- Horario: de lunes a viernes de 7:00 a. m. a 7:00 p. m. y sábados de 8:00 a. m. a 3:00 p. m. Nunca domingos ni festivos.
- Frecuencia: la ley prohíbe contactar más de una vez al día o por varios canales en la misma semana. Está escrita para la cobranza, pero el artículo 5 extiende las reglas "en los mismos términos" a la publicidad. Lo prudente es respetarla también.
- Salida fácil: debes ofrecer una forma sencilla de dejar de recibir mensajes.
- Excepción: enviar información que el cliente te pidió no entra en estas restricciones (artículo 8).
- Registro de Números Excluidos: la CRC administra un registro donde las personas eligen por qué canales no quieren recibir ofertas. Quien vende bienes o servicios está obligado a consultarlo.
WhatsApp: permiso y plantillas
La política de mensajería de WhatsApp Business, que aplica a la app y a la API, solo permite escribir a personas que te dieron su número y aceptaron recibir tus mensajes, y obliga a respetar cualquier pedido de no escribir más. En la API, además, cuando un cliente te escribe se abre una ventana de 24 horas para responder libremente; fuera de ella solo puedes enviar plantillas aprobadas por Meta. Lo explicamos en detalle en la API oficial de WhatsApp Business para inmobiliarias.
La consecuencia práctica: con un dueño que no te conoce, WhatsApp no es el primer canal. Llama, preséntate y pide permiso para escribirle.
La estructura de un buen guion
- Quién eres: nombre e inmobiliaria en la primera frase.
- Permiso: "¿Tienes dos minutos o te llamo en otro momento?"
- Motivo: por qué llamas a esa persona, no a cualquiera.
- Pregunta: una sola, abierta, sobre su situación.
- Siguiente paso pequeño: una visita corta, un análisis de precio, un mensaje con opciones. Nunca "firmar hoy".
Guion 1: dueño directo (captación)
Para propietarios que publicaron su inmueble por su cuenta. Di siempre de dónde sacaste su número y nunca te hagas pasar por comprador.
«Buenas tardes, ¿hablo con [nombre]? Soy [tu nombre], asesor de [inmobiliaria]. Te llamo por el anuncio de tu [casa / departamento / apartamento] en [zona] que vi en [portal]. ¿Tienes dos minutos o prefieres que te llame en otro momento?»
Si acepta:
«Gracias. ¿Sigue disponible? ¿Y cómo te ha ido con las llamadas, te llegan compradores serios o más curiosos?»
Escucha. Luego el motivo y el siguiente paso:
«Trabajo con compradores en [zona] y puedo ayudarte a filtrarlos y acompañar la venta hasta la firma. No te pido que firmes nada hoy. ¿Te parece si paso el [día] veinte minutos y te llevo un análisis de precio con ventas de la zona?»
Si dice que no trabaja con inmobiliarias:
«Lo entiendo y lo respeto. ¿Te puedo mandar por WhatsApp el análisis de precio, sin compromiso? Si no te sirve, no te vuelvo a escribir.»
Si dice que no, agradece, despídete y márcalo como "no contactar". Para las respuestas a "la comisión es muy alta" o "lo vendo yo solo", mira las 30 objeciones inmobiliarias y cómo responderlas.
Guion 2: reactivar un lead antiguo
Para contactos que hace meses preguntaron y se enfriaron.
«Hola [nombre], soy [tu nombre] de [inmobiliaria]. Hace [unos meses] hablamos porque buscabas [tipo de inmueble] en [zona]. Te llamo rápido: ¿sigues buscando o ya lo resolviste?»
- Si sigue buscando: «¿Cambió algo: presupuesto, zona o plazo? Tengo [una o dos opciones] que encajan. ¿Te las mando y hablamos el [día]?»
- Si ya resolvió: «Qué bueno. Si alguien cercano busca comprar o vender, me encantaría ayudarle.»
- Si ya no le interesa: «Entendido, te saco de mi lista. Gracias por tu tiempo.» Y cúmplelo.
Guion 3: lead de portal
No es una llamada en frío del todo: la persona dejó sus datos por un inmueble concreto. Aquí gana quien llama primero y hace mejores preguntas.
«Hola [nombre], soy [tu nombre] de [inmobiliaria]. Me llegó tu solicitud por el [inmueble] en [portal]. ¿Lo buscas para vivir o para invertir?»
Luego califica en pocas preguntas: zona, presupuesto, compra o renta, plazo y si necesita crédito. Cierra con dos opciones concretas:
«Tengo espacio el [día] a las [hora] o el [día] a las [hora]. ¿Cuál te queda mejor?»
Si el inmueble ya no está disponible, dilo de inmediato y ofrece dos parecidos.
Primer mensaje por WhatsApp: tres variantes
1. Después de la llamada, con permiso
«Hola [nombre], soy [tu nombre] de [inmobiliaria], como hablamos por teléfono. Te dejo el análisis de precio de [zona]. Si prefieres que no te escriba más, me dices y listo.»
2. Respuesta a un lead que te escribió (dentro de la ventana de 24 horas)
«Hola [nombre], gracias por escribir por el [inmueble]. Sigue disponible. Para mostrarte lo que te sirve: ¿buscas para vivir o para invertir, y en qué presupuesto?»
3. Plantilla para la API, fuera de la ventana, con un contacto que ya aceptó tus mensajes
«Hola {{1}}, soy {{2}} de {{3}}. Hace un tiempo nos pediste información sobre inmuebles en {{4}}. ¿Sigues buscando? Responde SÍ y te enviamos opciones actualizadas, o NO y no te volvemos a escribir.»
Los {{1}}, {{2}} son las variables de la plantilla: al enviarla, se reemplazan por el nombre y los datos de cada contacto. Una plantilla así entra en la categoría de marketing y tiene costo por mensaje: revisa los precios de WhatsApp Business API.
Mensaje de buzón de voz
Veinte segundos, sin vender nada:
«Hola [nombre], soy [tu nombre] de [inmobiliaria]. Te llamo por [motivo en una frase]. Mi número es [número], te lo repito: [número]. Que tengas buen día.»
No dejes un buzón en cada intento. Uno por semana basta.
Cadencia de seguimiento
Una cadencia razonable para un dueño directo o un lead antiguo, siempre dentro del horario permitido:
| Momento | Acción |
|---|---|
| Semana 1, día 1 | Llamada. Si no contesta, buzón corto. |
| Semana 1, día 3 | Segunda llamada, en otra franja horaria. |
| Semana 2 | Mensaje con algo útil, solo si tienes permiso para escribirle. |
| Semana 3 | Tercera llamada. |
| Semana 5 | Mensaje o llamada de cierre: "Doy por cerrada tu solicitud; si más adelante te sirve, aquí estoy." |
En Colombia, esta cadencia ya separa los canales por semana, como pide la lectura prudente de la Ley 2300. Con un lead de portal el ritmo es otro: llámalo en cuanto llegue la solicitud, porque te pidió información.
Dos reglas que no se negocian: si alguien dice que no, se acabó; y cada intento queda anotado, para que nadie de tu equipo vuelva a llamar a quien pidió no ser contactado.
Deja que el sistema haga lo repetitivo
Una cadencia solo funciona si nadie depende de su memoria. Con las automatizaciones de CloserBroker, los leads de Meta Lead Ads y Google Ads entran directo al CRM y se reparten solos entre asesores, por turnos ponderados, por zona o por especialidad. El lead scoring te dice a quién llamar primero. Y WhatsApp funciona con la API oficial de Meta y el número verificado de tu agencia, con una bandeja unificada para todo el equipo.
Si todavía estás definiendo cómo usar WhatsApp en tu agencia, empieza por la guía de WhatsApp Business para inmobiliarias. Y para ver cómo encaja todo, mira el CRM inmobiliario en México o el CRM inmobiliario en Colombia.
Preguntas frecuentes
¿Es legal hacer llamadas en frío a propietarios en México?
Sí, con límites. La Ley Federal de Protección al Consumidor prohíbe enviar publicidad a quien esté inscrito en el REPEP de Profeco o haya pedido no recibirla, y según Profeco los proveedores tienen 30 días desde la inscripción para dejar de llamar. Consulta el registro antes de una campaña y respeta cada "no me vuelvas a llamar".
¿En qué horario puedo llamar a un cliente en Colombia?
Según la Ley 2300 de 2023, las llamadas comerciales y los mensajes publicitarios solo pueden hacerse de lunes a viernes de 7:00 a. m. a 7:00 p. m. y los sábados de 8:00 a. m. a 3:00 p. m. Nunca domingos ni festivos. Lo prudente es además no contactar más de una vez al día ni por varios canales en la misma semana.
¿Puedo escribir por WhatsApp a un dueño que publicó su número?
La política de WhatsApp Business solo permite escribir a quien te dio su número y aceptó recibir tus mensajes, tanto en la app como en la API. Con un dueño directo que no te conoce, lo correcto es llamar primero, presentarte y pedir permiso para escribirle. Por la API, fuera de la ventana de 24 horas, solo se envían plantillas aprobadas.
¿Cuántas veces debo intentar contactar a un prospecto?
No hay un número mágico. Una referencia razonable son cuatro o cinco intentos repartidos en un mes, alternando horarios y con un mensaje de cierre al final. Si la persona dice que no, se termina ahí. En Colombia, respeta el horario legal y no uses varios canales en la misma semana.
¿Qué digo en los primeros segundos de una llamada en frío?
Tu nombre, tu inmobiliaria y el motivo concreto de la llamada, seguido de una pregunta de permiso: "¿Tienes dos minutos o te llamo en otro momento?". Decir de dónde sacaste el número genera confianza. Evita empezar con un discurso sobre tu empresa: la persona decide en segundos si sigue escuchando.
¿Sirve el mismo guion para un lead de portal?
No del todo. El lead de portal pidió información sobre un inmueble concreto, así que no necesitas justificar la llamada: agradece, confirma disponibilidad y califica con preguntas sobre zona, presupuesto, plazo y crédito. Lo que más importa ahí es la velocidad: llámalo en cuanto llegue la solicitud.