Colegaje inmobiliario: qué es, cómo se reparte la comisión y modelo de acuerdo
Última actualización: 17 de octubre de 2026
El colegaje inmobiliario es la colaboración entre dos inmobiliarias o asesores para cerrar un mismo negocio: uno aporta el inmueble, el otro trae al cliente, y la comisión que paga el propietario se reparte entre ambos según lo pactado. En Colombia, la referencia más común es partirla por mitades.
El colegaje es una práctica habitual entre inmobiliarias colombianas, pero muchas veces se pacta de palabra, en un grupo de WhatsApp o en una llamada. Funciona hasta que algo sale mal: el cliente aparece en dos inmobiliarias, el propietario negocia directo o la comisión llega tarde. Aquí verá cómo funciona, cómo se reparte la comisión, cómo evitar los conflictos de siempre y un modelo de acuerdo listo para copiar.
¿Cómo funciona un negocio en colegaje?
El recorrido típico de una venta en colegaje tiene seis pasos:
- Una inmobiliaria comparte un inmueble que tiene captado: en un grupo de colegas, en una bolsa inmobiliaria o directamente a otra agencia.
- Otra inmobiliaria tiene un cliente al que ese inmueble le encaja y pide la ficha, las condiciones y el porcentaje de comisión compartida.
- Ambas acuerdan las reglas por escrito antes de revelar datos del propietario o del cliente y antes de la primera visita.
- Se coordina la visita. Lo habitual es que el captador abra el inmueble y el colega acompañe a su cliente.
- La oferta y la negociación pasan por los dos asesores, cada uno con su parte: el captador con el propietario y el colega con el comprador.
- Se firma la promesa y luego la escritura. El propietario paga la comisión pactada en su contrato de corretaje y esta se reparte según el acuerdo de colegaje.
En arriendos funciona igual: una inmobiliaria tiene el inmueble y otra trae al arrendatario. La diferencia es que la comisión suele ser la de consecución del inquilino, no la de administración mensual.
¿Cómo se reparte la comisión en colegaje?
No hay una tarifa oficial. Como referencia de mercado, lo más frecuente en Colombia es el 50/50: la mitad para quien captó el inmueble y la mitad para quien trajo al cliente. Es una costumbre, no una regla.
El Código de Comercio va en la misma línea. Su artículo 1341 dice que, cuando varios corredores intervienen en un mismo negocio, la remuneración se distribuye entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.
El reparto se puede ajustar cuando el trabajo no es parejo. Algunos ejemplos de lo que se pacta en la práctica:
- El captador tiene exclusiva e invirtió en marketing (fotografía, pauta, avalúo) y pide una proporción mayor, por ejemplo 60/40.
- El colega solo refiere un contacto y no acompaña visitas ni negociación. En ese caso se pacta una participación menor por referido.
- El inmueble tiene una comisión reducida con el propietario. El porcentaje de reparto se mantiene, pero sobre una base más pequeña, y conviene decirlo desde el principio.
Un ejemplo para aterrizar las cifras. Si un apartamento se vende en $400.000.000 y el propietario pactó el 3% más IVA, que es la referencia habitual de mercado en ventas según explicamos en comisiones inmobiliarias en Colombia:
| Concepto | Valor antes de IVA |
|---|---|
| Comisión total (3%) | $12.000.000 |
| Captador (50%) | $6.000.000 |
| Colega que trajo al comprador (50%) | $6.000.000 |
El ejemplo es ilustrativo: cada operación se pacta con el propietario y entre colegas.
¿Qué debe quedar por escrito?
Antes de la primera visita, el acuerdo debe dejar claro:
- Quiénes son las partes y quién firma por cada inmobiliaria.
- Qué inmueble (dirección, matrícula inmobiliaria, precio) y qué contrato tiene el captador con el propietario: vigencia, exclusividad y comisión pactada.
- Qué aporta cada uno: quién coordina visitas, quién negocia con quién, quién revisa documentos.
- El porcentaje de reparto y la base de cálculo: sobre la comisión que efectivamente pague el propietario, antes o después de IVA.
- Cuándo y cómo se paga: a la firma de la promesa, a la escritura o en dos partes, y en cuántos días después de recibir el pago.
- La cláusula de no elusión: nadie contacta por su cuenta al cliente o al propietario del otro.
- El manejo de los datos personales del cliente y del propietario.
- Vigencia y cómo se resuelven los desacuerdos.
Conflictos frecuentes y cómo evitarlos
¿De quién es el cliente?
Es el conflicto más común: dos inmobiliarias presentan al mismo comprador para el mismo inmueble. La forma de evitarlo es registrar al cliente con fecha y hora al proponer el negocio (un correo, un mensaje o el registro en la bolsa) y pactar que la comisión corresponde a quien lo presentó primero y lo acompañó en la visita.
Exclusividad del captador
Si el captador no tiene exclusiva, otra inmobiliaria puede estar mostrando el mismo inmueble, o el propietario puede venderlo por su cuenta. Pida que el acuerdo diga si hay exclusiva y hasta cuándo. Sin mandato vigente, el reparto de una comisión que nadie garantiza vale poco.
Contacto directo entre las partes
El colega habla con el propietario sin el captador, o el captador le escribe al comprador para "agilizar". Aunque sea con buena intención, rompe la confianza. La cláusula de no elusión debe prohibir el contacto directo sin la otra parte y fijar qué pasa si ocurre, durante el acuerdo y varios meses después.
Tiempos de pago
La comisión llega al captador y el colega espera semanas. Pacte el momento en que se causa (promesa, escritura o ambas) y un plazo corto para girar la parte del colega, por ejemplo cinco días hábiles, contra factura.
Datos del cliente
Compartir el nombre, la cédula o el teléfono de un cliente con otra inmobiliaria es tratamiento de datos personales. La Ley 1581 de 2012 exige autorización previa, expresa e informada del titular y obliga a guardar la reserva de la información. Pida la autorización a su cliente antes de compartir sus datos y comparta solo lo necesario para el negocio.
Colegaje, MLS y bolsa inmobiliaria: ¿en qué se diferencian?
Los tres siguen la misma lógica; lo que cambia es el nivel de formalidad.
| Colegaje | Bolsa inmobiliaria | MLS | |
|---|---|---|---|
| Cómo se comparte el inventario | Negocio por negocio, entre colegas que se conocen | En una plataforma común entre agencias | En una base común con reglas de membresía |
| Reglas | Las que pacten las partes | Las de la bolsa y las que pacten las partes | Reglas comunes para todos los miembros |
| Comisión compartida | Se pacta en cada negocio | Suele publicarse con el inmueble | Se fija en el listado |
En Colombia no existe un MLS nacional único, como explicamos en qué es un MLS en Colombia. Por eso el colegaje y las bolsas cumplen ese papel. La Bolsa Inmobiliaria de CloserBroker permite compartir inmuebles entre las agencias de la red y trabajar con comisión compartida desde el mismo CRM.
Modelo de acuerdo de colegaje
Este es un modelo orientativo; revíselo con un abogado antes de usarlo y adáptelo a cada negocio. No reemplaza el contrato de corretaje o mandato que el captador tiene firmado con el propietario. Los textos entre corchetes se completan en cada caso.
Descargar el modelo en Word (.docx), listo para editar, o cópielo desde aquí:
ACUERDO DE COLEGAJE INMOBILIARIO
PRIMERA. Partes. [Nombre de la inmobiliaria o asesor A], identificada con [NIT / C.C.] [número], representada por [nombre], en adelante EL CAPTADOR; y [nombre de la inmobiliaria o asesor B], identificada con [NIT / C.C.] [número], representada por [nombre], en adelante EL COLEGA.
SEGUNDA. Inmueble. [Tipo de inmueble] ubicado en [dirección, ciudad], con matrícula inmobiliaria [número], ofrecido en [venta / arriendo] por [valor]. EL CAPTADOR declara que tiene un contrato de [corretaje / mandato] vigente con el propietario hasta el [fecha], [con / sin] exclusividad, con una comisión pactada de [porcentaje] más IVA.
TERCERA. Aporte de cada parte. EL CAPTADOR entrega información veraz del inmueble y sus documentos, coordina con el propietario, facilita las visitas y acompaña el negocio hasta [la escritura / la firma del contrato de arrendamiento]. EL COLEGA presenta al cliente [nombre o referencia], registrado el [fecha y hora], lo acompaña en las visitas y gestiona su oferta, su financiación y sus documentos.
CUARTA. Comisión y forma de pago. La comisión que efectivamente pague el propietario se repartirá así: [50] % para EL CAPTADOR y [50] % para EL COLEGA, calculada [antes / después] de IVA. La comisión se causa [a la firma de la promesa / a la firma de la escritura / en dos partes: (porcentaje) a la promesa y (porcentaje) a la escritura]. [EL CAPTADOR recibirá el pago del propietario y girará a EL COLEGA su parte dentro de los (número) días hábiles siguientes, contra factura / Cada parte facturará su porcentaje directamente al propietario]. Si el negocio no se concreta, ninguna de las partes tendrá derecho a comisión por este acuerdo. Cualquier reducción de la comisión con el propietario deberá ser aceptada por escrito por ambas partes.
QUINTA. Exclusividad y no elusión. Durante la vigencia de este acuerdo y los [número] meses siguientes a su terminación, EL COLEGA no contactará al propietario, ni EL CAPTADOR al cliente presentado, sin la participación de la otra parte, ni cerrarán el negocio sobre este inmueble con este cliente por fuera de este acuerdo. Si alguna parte incumple, pagará a la otra la totalidad de la participación que le habría correspondido.
SEXTA. Confidencialidad y datos personales. Cada parte es responsable del tratamiento de los datos personales de sus clientes conforme a la Ley 1581 de 2012 y sus decretos reglamentarios. Solo se compartirán los datos necesarios para este negocio, con autorización previa, expresa e informada de su titular. Los datos recibidos se usarán únicamente para este negocio, no se incorporarán a otras bases de datos ni se cederán a terceros, se protegerán con medidas de seguridad razonables y se eliminarán o devolverán al terminar el acuerdo, salvo obligación legal de conservarlos.
SÉPTIMA. Vigencia. Este acuerdo rige desde su firma hasta el [fecha] o hasta el pago total de la comisión, lo que ocurra último. Cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso escrito de [número] días; la terminación no afecta las comisiones ya causadas ni la cláusula quinta.
OCTAVA. Solución de controversias. Las diferencias se resolverán primero por arreglo directo dentro de los [15] días siguientes al aviso escrito de una de las partes. Si no hay acuerdo, se acudirá a conciliación en un centro de conciliación de [ciudad], como el de la Cámara de Comercio. Si la conciliación fracasa, cualquiera de las partes podrá acudir a los jueces competentes.
NOVENA. Firmas. Se firma en [ciudad], el [fecha], en dos ejemplares del mismo valor.
EL CAPTADOR: ____________________ Nombre: [ ] Identificación: [ ]
EL COLEGA: ____________________ Nombre: [ ] Identificación: [ ]
Si trabaja con varios colegas a la vez, guarde cada acuerdo junto a la ficha del inmueble y del cliente en su CRM inmobiliario para Colombia: así sabe en todo momento quién presentó a quién y cuándo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el colegaje inmobiliario?
Es la colaboración entre dos inmobiliarias o asesores para cerrar un mismo negocio. Uno aporta el inmueble que tiene captado y el otro trae al comprador o arrendatario. La comisión que paga el propietario se reparte entre los dos según lo que hayan pactado, y lo más frecuente en Colombia es dividirla por partes iguales.
¿Cuánto se reparte en un negocio en colegaje?
Como referencia de mercado, lo más común es el 50/50 entre quien captó y quien trajo al cliente. El artículo 1341 del Código de Comercio también prevé partes iguales entre corredores, salvo pacto en contrario. Se puede ajustar cuando el trabajo no es parejo, por ejemplo si el captador tiene exclusiva o el colega solo refiere un contacto.
¿Es obligatorio firmar un acuerdo de colegaje?
No hay una norma que exija un formato específico, pero pactar por escrito evita casi todos los conflictos: quién presentó al cliente, cuánto se reparte, cuándo se paga y qué pasa si alguien negocia por su cuenta. Un acuerdo corto firmado antes de la primera visita vale más que cualquier promesa de palabra.
¿Qué pasa si el propietario o el cliente negocian directamente?
Por eso existe la cláusula de no elusión. El acuerdo debe prohibir el contacto directo sin la otra parte durante la vigencia y varios meses después, y fijar que quien incumpla pague la participación que le habría correspondido al otro. Con el propietario, lo que protege al captador es su propio contrato de corretaje.
¿Puedo compartir los datos de mi cliente con otra inmobiliaria?
Solo con su autorización. La Ley 1581 de 2012 exige autorización previa, expresa e informada del titular para tratar sus datos personales y obliga a guardar reserva sobre ellos. Pida esa autorización antes de presentar al cliente, comparta únicamente lo necesario y deje por escrito que el colega no usará esos datos para otros fines.
¿En qué se diferencia el colegaje de un MLS?
El colegaje se pacta negocio por negocio entre colegas que se conocen. Un MLS es una base común de inmuebles con reglas y comisión compartida fijadas de antemano para todos los miembros. Una bolsa inmobiliaria queda en medio: inventario compartido en una plataforma entre agencias, con la comisión compartida definida para cada inmueble.