ISR sobre la venta de inmuebles en México: cómo se calcula

Tu cliente vendió su departamento y salió feliz de la notaría… hasta que vio cuánto le retuvieron de ISR. Nadie se lo había explicado. El vendedor que se entera del impuesto el día de la firma se lleva un golpe; el que lo sabía desde el principio lo tenía contemplado. Y en muchos casos, con una buena planeación, ese impuesto pudo haberse reducido o incluso evitado legalmente. Ayudar a tu cliente a no llevarse esa sorpresa es parte de un buen servicio.

Esta guía explica, a 2026, cómo funciona el ISR sobre la venta de inmuebles en México, cómo se calcula, qué papel juega el notario y, lo más importante, cuándo aplica la exención por casa habitación. No para que hagas el cálculo tú, sino para que orientes bien y sepas cuándo mandar a tu cliente con un contador.

Qué es el ISR por la venta de un inmueble

Cuando vendes un inmueble por más de lo que te costó, esa ganancia puede causar Impuesto Sobre la Renta (ISR). Lo que se grava es la utilidad, la diferencia entre lo que pagaste y lo que recibes, no el precio total de la venta. Es un impuesto federal, y su cálculo tiene reglas propias que la mayoría de los vendedores desconoce.

El detalle que sorprende a muchos: en la venta de un inmueble, es el notario quien calcula y retiene el ISR al momento de la escrituración, y lo entera al SAT. Es decir, el vendedor no paga el impuesto por su cuenta después; sale directo de la operación en la notaría. Por eso conviene saber cuánto será antes de firmar, no en el momento.

Cómo se calcula (en términos generales)

El cálculo del ISR por enajenación de inmuebles no es una tasa plana: se aplica sobre la ganancia, y esa ganancia se determina restando al precio de venta el costo comprobado de adquisición (actualizado) y una serie de deducciones autorizadas. Entre las deducciones que suelen aceptarse, con sus comprobantes:

• Los gastos notariales y el ISAI que se pagaron al adquirir el inmueble.
• Los avalúos.
• Las mejoras y construcciones hechas al inmueble (con facturas).
• La comisión inmobiliaria pagada en la operación.

Sobre la ganancia resultante se aplica la tarifa del ISR, que es progresiva: a mayor ganancia, mayor tasa. Por eso no existe "un porcentaje" único de la venta; el resultado depende de la ganancia real y de las deducciones bien documentadas. Y ahí está la primera lección para tu cliente: guardar facturas de mejoras y gastos puede reducir bastante el impuesto.

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La exención por casa habitación

Esta es la parte que puede ahorrarle mucho a tu cliente. La ley contempla que la ganancia por la venta de la casa habitación del contribuyente puede quedar exenta de ISR, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Las principales, a 2026:

• Que el inmueble sea, efectivamente, la casa habitación del vendedor (se acredita con identificación y comprobantes de domicilio a su nombre).
• Que el precio de venta no exceda de 700,000 UDIS. Si lo excede, la parte que supera ese límite puede causar impuesto.
• Que la operación se formalice ante notario, quien verifica el cumplimiento de los requisitos.
• Que no se haya aplicado esta exención en otra venta dentro de los tres años anteriores.

Ese último punto es el que más gente pasa por alto: la exención no se puede usar en cualquier venta ni todas las veces que uno quiera. Por eso, cuando tu cliente vende lo que dice ser su casa habitación, vale la pena que un contador confirme que cumple los requisitos, antes de la escritura, no después.

Qué debe presupuestar el vendedor

Más allá del ISR, conviene que tu cliente tenga claro que vender tiene costos:

• El ISR sobre la ganancia, cuando no aplica exención, retenido por el notario.
• Su parte de gastos según lo pactado en la operación.
• Tener el predial y el agua al corriente, requisito para escriturar sin tropiezos.

El mensaje al cliente no es una cifra exacta, depende de demasiadas variables, sino: "vender puede causar impuesto; veámoslo antes con un contador".

El papel del asesor inmobiliario

El asesor no calcula el ISR, eso es del notario y el contador, pero es quien evita que su cliente se lleve una sorpresa. Tu valor está en advertir desde el principio que la venta puede causar ISR, explicar la exención de casa habitación para que tu cliente sepa si podría aplicar, recomendar un contador para el caso concreto, y pedir a tu cliente que junte sus comprobantes de mejoras y gastos, que son los que reducen el impuesto.

Ese acompañamiento genera confianza y recompra. Un cliente al que le advertiste a tiempo vuelve a buscarte. Para darlo bien, tener la información de cada propiedad y cada operación ordenada en un CRM, en lugar de dispersa entre chats, te permite acompañar sin improvisar.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto ISR se paga al vender una casa en México?

No hay un porcentaje único: el ISR se calcula sobre la ganancia (precio de venta menos costo de adquisición actualizado y deducciones autorizadas), con una tarifa progresiva. A mayor ganancia, mayor tasa. Además, el notario lo calcula y lo retiene en la escrituración. Por eso el monto real depende de cada operación y de qué tan bien documentadas estén las deducciones.

¿Cómo puedo evitar el ISR al vender mi casa?

Si el inmueble es tu casa habitación, la ganancia puede quedar exenta siempre que el precio no exceda 700,000 UDIS, la operación se haga ante notario, acredites que era tu casa habitación y no hayas usado la exención en otra venta en los tres años anteriores. Cumplir estos requisitos es clave, así que conviene confirmarlo con un contador antes de escriturar.

¿Quién calcula y paga el ISR de la venta?

El notario público calcula y retiene el ISR al momento de la escrituración, y lo entera al SAT. El vendedor no lo paga por separado después: sale directo de la operación. Por eso es tan importante saber, antes de firmar, si habrá impuesto y de cuánto, para que el vendedor no se lleve una sorpresa el día de la escritura.

¿Qué gastos puedo deducir para bajar el ISR?

Con sus comprobantes, suelen aceptarse los gastos notariales y el ISAI pagados al adquirir el inmueble, los avalúos, las mejoras y construcciones (con facturas) y la comisión inmobiliaria de la operación. Por eso guardar facturas de las mejoras hechas a lo largo de los años puede reducir bastante el impuesto: sin comprobantes, esas deducciones no se pueden aplicar.

¿Qué son las UDIS y por qué importan para la exención?

Las UDIS (Unidades de Inversión) son una unidad que se actualiza con la inflación. La exención de casa habitación se mide en UDIS (hasta 700,000) en lugar de en pesos fijos, para que el límite no pierda valor con el tiempo. Como su valor cambia a diario, el equivalente en pesos varía; lo estable es la referencia de las 700,000 UDIS.

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Vender un inmueble puede causar ISR, pero con planeación, y con la exención de casa habitación cuando aplica, muchas veces se reduce o se evita legalmente. Advierte a tu cliente desde el principio, explícale la exención, pídele que junte comprobantes de mejoras y mándalo con un contador para el caso concreto. Ese aviso oportuno vale más que cualquier cierre apurado.

Esta guía es informativa y está actualizada a 2026; no sustituye la asesoría de un contador ni de un profesional fiscal, y la normativa puede cambiar. Para tu caso concreto, consulta a un profesional.

Para completar el panorama, revisa cómo funciona la escrituración en México y qué es un avalúo inmobiliario. Y cuando quieras acompañar a tus clientes con la información de cada negocio en un solo lugar, CloserBroker te da 21 días gratis del CRM completo.